南京孝陵衛(wèi)地區(qū)房地產(chǎn)可行性報(bào)告
來源：本站 發(fā)布日期：2016/3/9 點(diǎn)擊次數(shù)：4553
南京孝陵衛(wèi)地區(qū)房地產(chǎn)可行性報(bào)告
目錄
第一部分：項(xiàng)目分析
一.項(xiàng)目簡(jiǎn)介
二.項(xiàng)目SWOT分析
三.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析
四.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略
第二部分：市場(chǎng)分析
一、南京市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析
三、市場(chǎng)需求分析
四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分
第三部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析
一、土地出讓條件
二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段
三、總體評(píng)價(jià)
第四部分：投資估算與融資方案
4.1投資估算
4.1.1投資估算相關(guān)說明
4.1.2分項(xiàng)成本估算
4.1.3總成本估算
4.1.4單位成本
4.1.5銷售收入估算
4.1.6稅務(wù)分析
4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
4.1.8現(xiàn)金流量表
4.1.9自有資金的核算
4.2融資方案
4.2.1項(xiàng)目融資主體
4.2.2項(xiàng)目資金來源
4.2.3融資方案分析
4.2.4投資使用計(jì)劃
4.2.5借款償還計(jì)劃
第五部分：項(xiàng)目整體定位
一.整體定位原則
二.項(xiàng)目整體定位
三.形象定位
四.產(chǎn)品定位
五.規(guī)劃建議
六.建筑
七.戶型
八.園林建議
九.室內(nèi)設(shè)計(jì)建議
十.配套建議
第六部分：不確定性分析
6.1盈虧平衡分析
6.2敏感性分析
6.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng)
6.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)
6.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)
6.3風(fēng)險(xiǎn)分析
6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估
6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
第七部分：綜合評(píng)價(jià)
7.1社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)
7.2環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)
7.3公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
8.1結(jié)論
8.2建議
附件：
1、《南京城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)研究報(bào)告》
2、《南京土地招投標(biāo)市場(chǎng)研究報(bào)告》
3、《聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問題》 A、 第一部分 項(xiàng)目分析
一、宗地位置
¨ 一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。宗地位于南京主城東北、一環(huán)線(繞城公路)內(nèi)側(cè)，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城”4公里，距玄武湖——新莊立交5公里，距新街口CBD和湖南路商業(yè)中心分別為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10分鐘車程。
¨ 聚寶山與紫金山之間。項(xiàng)目北靠聚寶山，南側(cè)緊臨南京最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)——紫金山(又名鐘山)。
¨ 距南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，2001年實(shí)現(xiàn)GDP60億元、技工貿(mào)總收入205億元、實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排名16-18位。二環(huán)線
一環(huán)線
圖1-1 宗地區(qū)位
、宗地現(xiàn)狀
1、四至范圍
宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路(312國(guó)道)，東起一環(huán)線——繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。
聚寶山
寧棲公路
宗 地
繞城公路
車速可達(dá)110公里/小時(shí)
寧棲公路
滬寧鐵路
寧鎮(zhèn)公路
車速可達(dá)80公里/小時(shí)
圖1-2 宗地四至范圍
2、宗地形狀
宗地東西長(zhǎng)、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。
表1-1 宗地面積指標(biāo)
指標(biāo)總用地代征道路與綠化用地配套學(xué)校用地凈用地
長(zhǎng)(米)14002000——1200
寬(米)45050-100——400
面積(平米)645208.5
合968畝13313215000497076.5
合746畝
圖1-3 宗地形狀及尺寸
3、宗地標(biāo)高
宗地內(nèi)由西向東，地勢(shì)升高
約2m
最低點(diǎn)25m
400m
代征道路
代征綠地
1200m
1400m
450m
坡度15度
坡度10度
垂直坡度，與地面最大高差50米
(1)宗地內(nèi)部東高西低
¨ 宗地標(biāo)高25-57米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度。
¨ 按標(biāo)高31米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個(gè)區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和31-40米區(qū)域各占四分之一左右。
最高點(diǎn)57m
圖1-4宗地內(nèi)部高差
宗地內(nèi)局部高低落差
(2)宗地標(biāo)高低于周邊用地
¨ 東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。
¨ 西部與滬寧鐵路基本持平,局部低于滬寧鐵路2米。
¨ 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。
¨ 北部的聚寶山西峰標(biāo)高125米，東峰標(biāo)高100米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。
55m
90m
10m
25m
宗地地面
聚寶山
鐵路
繞城公路
圖1-5 宗地與周邊高差剖面圖(東西向)
寧鎮(zhèn)公路
標(biāo)高36～49m
聚寶山
標(biāo)高35～125m
圖1-6 宗地與周邊高差剖面圖(南北向東側(cè))
)
鐵路
繞城公路
寧鎮(zhèn)公路
宗地地面
55m
12m
聚寶山
繞城公路
標(biāo)高50～55m
滬寧鐵路
標(biāo)高36～49m
廢棄的
采石場(chǎng)
圖1-7宗地與周邊高差剖面圖(南北向西側(cè))
)
鐵路
繞城公路
寧鎮(zhèn)公路
宗地地面
90m
22m
聚寶山
宗地
標(biāo)高25～57m
圖1-8宗地與周邊高差
4、地塊現(xiàn)狀
地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運(yùn)、汽車及汽車設(shè)備市場(chǎng)為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。
圖1-9 宗地土地利用現(xiàn)狀
(1)工廠與市場(chǎng)
主要工廠與市場(chǎng)共計(jì)12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其中3家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動(dòng)消除。
表1-2 工廠基本情況
名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況環(huán)境污染情況
源寶化工公司輪胎裝配在運(yùn)營(yíng)無
利達(dá)服裝公司服裝生產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)無
添喜化工洗滌劑在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染
光英爐業(yè)鍋爐生產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染
包裝容器廠包裝材料在運(yùn)營(yíng)無
金屬配件廠金屬配件在運(yùn)營(yíng)無
野馬電聲樂器廠電聲樂器在運(yùn)營(yíng)無
金陵特種電纜廠電纜在運(yùn)營(yíng)無
屠宰廠屠宰在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染
宏大設(shè)備市場(chǎng)汽車設(shè)備銷售在運(yùn)營(yíng)無
東風(fēng)汽車汽車銷售在運(yùn)營(yíng)無
玄武湖貨運(yùn)市場(chǎng)貨車停車場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)無
(2)居民
居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊”2個(gè)村民小組，共有居民約400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。
(3)農(nóng)田
農(nóng)田與山體植被面積約20萬平米，其中，苗圃2萬平米，葡萄園2000平米。
(4)樹木
宗地內(nèi)主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有500平米竹林，保留價(jià)值較大。
圖1-10 宗地主要樹木分布
(5)水塘
¨ 宗地內(nèi)有水塘20多個(gè)，規(guī)模普遍較小，其中，500平米以上的3個(gè)，最大的1000平米。
¨ 大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中1座為魚塘，占地1000平米，水質(zhì)良好。
圖1-11 宗地地表水分布
(6)高壓線
¨ 現(xiàn)狀有2條110KV二回高壓線從宗地內(nèi)部穿過。
¨ 根據(jù)規(guī)劃，宗地西側(cè)100米處將建設(shè)220KV變電站，宗地內(nèi)部將只有1條110KV二回高壓線從西側(cè)用地邊界穿過，且大部分在代征綠化帶內(nèi)，對(duì)凈用地基本無影響。
圖1-12 宗地高壓線走向
5、拆遷
北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場(chǎng)山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，房屋總面積22.4萬平米，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動(dòng)力268人，保養(yǎng)人員148人。其中，
¨ 宗地拆遷面積968畝(含代征道路與綠化用地)，占拆遷總面積的67%，拆遷居民400戶。
¨ 代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%，拆遷居民近300戶。
宗 地
圖1-13 宗地拆遷范圍
三、周邊道路及出行方式
1、道路
對(duì)外聯(lián)系道路主要有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路4條，其中：
¨ 寧鎮(zhèn)公路：既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對(duì)外交通聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)，在新莊立交可通過多條干道通往老城區(qū)，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經(jīng)寧鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū)——新模范馬路僅10分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區(qū)。
¨ 繞城公路：時(shí)速可達(dá)110公里/小時(shí)，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個(gè)區(qū)域。
¨ 寧棲公路：通往堯化門、棲霞山，規(guī)劃拓寬為34米。
¨ 岔仙公路：通往亞東(仙林大學(xué)城)，規(guī)劃拓寬為33米。
表1-3 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽
名稱級(jí)別寬度(m)車道速度(公里/小時(shí))交通流量
(輛/日)路面
繞城公路全封閉快速路50雙向8車道11015000瀝青
寧鎮(zhèn)公路一級(jí)國(guó)道48雙向8車道8020000混凝土
寧棲公路現(xiàn)狀公路8————10000水泥
規(guī)劃交通性主干道34雙向6車道——————
岔仙公路現(xiàn)狀公路6————————
規(guī)劃交通性主干道33雙向6車道——————
出入口
寧鎮(zhèn)公路
時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)
圖1-14 宗地現(xiàn)狀道路
圖1-15 宗地周邊道路規(guī)劃
2、公共交通
宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有6條公交線路，其中50路由宗地內(nèi)部穿過，平均每條線路10-15分鐘一班，晚上最后一班8：40結(jié)束。
表1-4 公交線路基本情況
公交線路通行區(qū)間通行時(shí)間班次間隔
71W南京站-堯化門-新港開發(fā)區(qū)5：30-20：3010分鐘
309W南京站-岔路口-馬群-麒麟門-悅民路6：30-20：0015-20分鐘
70W丹鳳街-亞東(仙西)6：10-20：405分鐘
50W南京站-仙鶴門-亞東(仙西)6：30-20：0015分鐘
南湯線南京站-岔路口-仙鶴門-麒麟門-湯山5：00-17：3020分鐘
南上線南京站-堯化門-棲霞山-龍?zhí)?上壩6：50-18：3020分鐘
3、軌道交通規(guī)劃
規(guī)劃地鐵4號(hào)線沿寧鎮(zhèn)公路從宗地南側(cè)穿過，根據(jù)南京軌道交通建設(shè)時(shí)間安排，預(yù)計(jì)將在2010年以后開工建設(shè)。
圖1-16 宗地周邊軌道交通規(guī)劃
四、周邊3公里社區(qū)配套
項(xiàng)目周邊住宅稀少，開發(fā)成熟度低，現(xiàn)有配套設(shè)施不足：
¨ 宗地周邊社區(qū)配套集中分布在“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門”距宗地2公里，2公里之內(nèi)除“紫東小學(xué)”和“紫東中學(xué)”(宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這2個(gè)學(xué)校上學(xué))以外，基本沒有其它社區(qū)配套設(shè)施。本項(xiàng)目規(guī)模大，除政府規(guī)定必須配建學(xué)校和幼兒園之外，參照“萬科四季花城”開發(fā)模式，完全可以通過自建配套的方式解決其它日常生活配套問題。
¨ 項(xiàng)目與市中心以及周邊主要配套區(qū)——“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車程在5-10分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問題。
¨ 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃有大型休閑廣場(chǎng)、圖書館、展覽館、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、文化藝術(shù)中心、青少年宮、商業(yè)娛樂設(shè)施等配套服務(wù)，政府計(jì)劃在3-5年內(nèi)建成。
圖1-17 社區(qū)配套分布圖
圖1-18 堯化門主要社區(qū)配套分布圖
規(guī)劃仙西
新市區(qū)中心
花園路
堯化門
圖1-19 花園路主要社區(qū)配套分布圖
圖1-20 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖
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