鄭州升龍鳳凰城項(xiàng)目建設(shè)可行性報(bào)告
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升龍鳳凰城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
該報(bào)告是具體項(xiàng)目的簡(jiǎn)要版，內(nèi)容有刪減替換，詳細(xì)可以電話咨詢，400-006-0203 鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。
鄭州版“國(guó)八條”實(shí)施后，4月15日，鄭州市區(qū)內(nèi)首塊商住房用地，以起始價(jià)出讓。業(yè)內(nèi)人士分析，因受各地“國(guó)八條”政策相繼出臺(tái)、房地產(chǎn)貸款政策趨緊等影響，土地市場(chǎng)遇冷，短期內(nèi)將延續(xù)。
市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。
第一季度，鄭州市商品房銷售面積為197.6萬(wàn)平方米，增速同比回落55.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為185.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%，增速比上年同期回落58.1個(gè)百分點(diǎn)。
限購(gòu)區(qū)域商品房銷售出現(xiàn)下降，其中管城區(qū)下降幅度最大，為20.9%;其次是惠濟(jì)區(qū)，下降19.1%
第一季度，鄭州市商品房銷售額116.2億元，增長(zhǎng)25.8%，增速比上年同期回落48.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售額為97.8億元，增長(zhǎng)24.2%，增速比上年同期回落54.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額28.4億元，依然是市場(chǎng)熱點(diǎn)，占商品住宅銷售額的比重為74.9%。商品房銷售的低迷或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)，從而影響全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。
在住宅產(chǎn)品中，賣得較好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。這也印證了在限購(gòu)令下發(fā)之前，部分開(kāi)發(fā)商的預(yù)測(cè)：限購(gòu)令限不住面向首次置業(yè)者的產(chǎn)品。
二.項(xiàng)目歷史條件
1、和郡簡(jiǎn)介
和郡位于龍x路北側(cè)、怡x路與紫路之間，東至x陽(yáng)路，南至x大道、西至x怡路，北至鄭州市物源公司�，F(xiàn)土地使用者為鄭州市管委會(huì)，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。
2、項(xiàng)目概況
和郡位于龍x路北側(cè)、怡x路與紫路之間，測(cè)繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權(quán)類型為：出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地，土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為和郡紅線外“五通”(通路、通電、通訊、供水、排水)及和郡紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，和郡為劃撥用地，設(shè)定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為鄭州市三級(jí)地。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱：鄭州市經(jīng)略置業(yè)有限公司
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡。建設(shè)用途為商業(yè)用途。
四編制
1、編制單位：
由鄭州市經(jīng)略置業(yè)有限公司編制此。
2、編制依據(jù)：
1、國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》
2、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》
3、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號(hào))
4、鄭州市城市總體規(guī)劃 ;
5、鄭州市“十一五”規(guī)劃;
6、《城市規(guī)劃編制辦法》
7、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
8、委托方提供的有關(guān)資料。
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一、項(xiàng)目名稱： 鄭州和郡小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目
二、地理位置： 項(xiàng)目位于龍x路北側(cè)、怡x路與紫路之間
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約26877㎡。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為荒地。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：
2、總建筑面積：26877㎡。
3、配套公建建筑面積： 21568㎡
4、非配套公建建筑面積：5309㎡
5、建筑高度：28層
6、建筑層數(shù)：28層
7、綠化率： 60%。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
因地制宜，在特色環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，在不大規(guī)模改變?cè)匦蔚那疤嵯拢浞掷脴I(yè)已形成的環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，對(duì)基地做適當(dāng)改良，以基地的獨(dú)特自然地貌創(chuàng)造與眾不同的居住環(huán)境，以人居場(chǎng)所與自然環(huán)境的和諧共生作為最大亮點(diǎn)。
整體尺度設(shè)定,環(huán)境設(shè)計(jì)以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
鋼材： 8000 噸
水泥： 20000噸
木材： 300 立方米
3、綠化：
充滿自然異趣的居住氛圍是最重要的開(kāi)發(fā)賣點(diǎn)之一，該案擬樹(shù)立“藍(lán)天、陽(yáng)光、綠水、雅居”的整體環(huán)境形象，使居住環(huán)境的營(yíng)建盡可能地貼近自然，強(qiáng)調(diào)整體自然環(huán)境與生態(tài)觀的引入。
一、地理?xiàng)l件：
該項(xiàng)目位于龍x路北側(cè)、怡x路與紫路之間，東至x陽(yáng)路，北至鄭州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
該項(xiàng)目目前大市政條件不足，隨著鄭州市加快建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
該項(xiàng)目建筑用途為商業(yè)用地，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目所需的主要建筑材料估算
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“鄭州市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是商業(yè)污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門(mén)的管理部門(mén)專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
該項(xiàng)目建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
該項(xiàng)目總建筑面積約為26877㎡，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為2年，即從2011年到2013年為建設(shè)期
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、該項(xiàng)目擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。
2、該項(xiàng)目建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
和郡占地26877㎡，為三類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
投入土地成本10081萬(wàn)元
2、土地出讓金
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
三、成本測(cè)算：
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
1、周邊環(huán)境
2、建筑設(shè)計(jì)
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
4、室內(nèi)設(shè)施及功能
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
2、便利的交通
3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境
五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)
六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
銷售費(fèi)用是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用,包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間的建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)用等。根據(jù)調(diào)查，目前東莞市類似項(xiàng)目的銷售代理費(fèi)為預(yù)期銷售收入的0.5%～1.2%，東莞市類似項(xiàng)目的廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間的建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)用等為預(yù)期銷售收入的0.5%～1.2%�？紤]開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可售建筑面積較大、開(kāi)發(fā)商知名度一般等基本情況，結(jié)合市場(chǎng)分析及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，銷售費(fèi)用取預(yù)期住宅銷售收入的3%。
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如建設(shè)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等)。
本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款30546.28萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2788.09萬(wàn)元，
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如建設(shè)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等)。
本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款30546.28萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2788.09萬(wàn)元，具體詳見(jiàn)附表1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表)。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
(1)對(duì)社會(huì)的影響。
根據(jù)本項(xiàng)目所處地段，項(xiàng)目建成后，為人們提供一個(gè)良好的居住空間和休閑環(huán)境 。
(2) 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
本項(xiàng)目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)，高效的施工組織和新型的材料引進(jìn)到本地段，將會(huì)促進(jìn)本地的建筑業(yè)更快更好發(fā)展 ， 走向高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，有利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展 。
(3)對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)影響 。
本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為社會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，為緩和社會(huì)失業(yè)率做出一些貢獻(xiàn) ，也為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入提供了稅收，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且推進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。
第十二章 結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤(pán)較多，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷策略，加強(qiáng)廣告宣傳，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
建議業(yè)主采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制建設(shè)成本，降低工程建設(shè)成本，確保工程建設(shè)按期完成
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